Warum ich jetzt von Hunderttausenden Mietern bezahlt werde

Gestern habe ich meine Überlegungen aus dem Juli 2019 (hier dokumentiert) zum Abschluss gebracht: Ich habe in den Vanguard Real Estate ETF investiert. Von jetzt an bezahlen mich Hunderttausende Mieter.

Aber eines nach dem anderen.

Geschichte & Basisinformationen

Real Estate Investment Trusts (REITs) gehen zurück auf die 1960 unter US-Präsident Eisenhower unterzeichnete Gesetzesvorlage „The Real Estate Investment Act“. Dadurch sollte zum einen die Immobilienwirtschaft gefördert werden, zum anderen sollten Menschen aller Einkommensgruppen die Möglichkeit erhalten, sich über die Börse am Immobilienmarkt zu engagieren und hieraus regelmäßige Einnahmen zu erzielen.

Ein Immobilienunternehmen, das in den USA als REIT anerkannt werden möchte,
• muss 75% seines Vermögens in Immobilien & Grundstücken halten
• muss 75% seiner Umsätze aus Vermietung & Verpachtung erzielen
• muss mind. 90% seiner Gewinne an die Aktionäre ausschütten
• muss keine Körperschafts- und Gewerbesteuer auf den ausgeschütteten Teil der Gewinne zahlen
• muss mind. 100 Aktionäre haben
• darf nicht mehr als 50% seiner Anteile auf 5 oder weniger Aktionäre verteilen

87 Millionen US-Amerikaner sind derzeit in REITs investiert. Allein in den USA gibt es mehr als 220 Unternehmen, die als REIT eingestuft und an der Börse handelbar sind.

Inzwischen haben mehr als 40 Länder REITs eingeführt (Deutschland 2007), wobei die Regelungen von Land zu Land leicht variieren.

Dabei besitzen & vermieten REITs Immobilien ganz unterschiedlicher Art:
• Privatwohnungen, Einfamilienhäuser, Apartmentanlagen
• Büro- und Gewerbeimmobilien
• Industrieobjekte
• Gesundheitseinrichtungen wie Krankenhäuser, Alten- und Pflegeheime
• Einkaufszentren, Einzelhandelsobjekte
• Hotels
• Fitnessstudios
• Kinos, Kasinos und andere Unterhaltungseinrichtungen
• Studentenwohnheime
• Lagerhallen und Logistikflächen
• Datencenter
• Agrarflächen, Farmen, Wälder
• Ferienhäuser und -anlagen
• Kindergärten, Schulen und andere öffentliche Einrichtungen

Quellen: reit.com; finanzglueck.de

Wie ihr im Folgenden seht, haben Equity-REITs (um die es hier im Beitrag ausschließlich geht) über die letzten 20/25/30/35/40/47 Jahre jeweils zweistellige Renditen erzielt (nominal, inkl. Dividenden) und in fast all diesen Zeiträumen den S&P 500 outperformt.

Das Wachstum entsteht durch Bevölkerungswachstum, Mieterhöhungen, Auslandsexpansion, Übernahme kommunaler Immobilien sowie immer neue Geschäftsmodelle mit noch höheren Einnahmen pro Quadratmeter (etwa Rechenzentren, Sendemasten, Unterhaltungseinrichtungen wie Kasinos).

 

Mein VNQ (Vanguard Real Estate ETF)

Der ETF mit dem Kürzel VNQ, in den ich gestern investiert habe, weist folgende Daten auf:

• Nachbildung des MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index
• Fondsgröße: 38 Milliarden Dollar investiert (damit der weltweit größte Immobilien-ETF)
• Anzahl Unternehmen: 185 (alle mit Sitz in den USA)
• Replikationsmethode: physisch mit vollständiger Replikation
• Gesamtkostenquote (TER): 0,12%
• Dividendenrendite aktuell: 3,3%
• Ausschüttung: quartalsweise
• Performance seit Auflage (2004): 9% pro Jahr

Im Index sind einige interessante Unternehmen enthalten.

American Tower besitzt 170.000 Sendemasten zur Datenübermittlung und Kommunikation in Nordamerika, Europa, Asien, dem Nahen Osten, Afrika & Lateinamerika. Mit einem Börsenwert von 103 Milliarden Dollar ist das Unternehmen mehr wert als Adidas, Allianz oder Volkswagen.

Prologis besitzt 3.800 Gewerbeimmobilien in 19 Ländern mit 5.100 Kunden. Börsenwert 60 Milliarden Dollar (mehr als Daimler).

Equinix besitzt 200 Rechenzentren in 52 Ländern mit 9.800 Kunden. Börsenwert 50 Milliarden Dollar.

Simon Property besitzt 246 Einkaufszentren & Outlets in Nord- und Mittelamerika, Europa und Asien. Börsenwert 45 Milliarden Dollar.

Public Storage besitzt 2.200 Selfstorage-Anlagen.

Welltower besitzt 1.400 Seniorenwohnungen und Pflegeeinrichtungen in Nordamerika und Europa.

AvalonBay besitzt 85.000 Wohneinheiten.

Realty Income besitzt 5.900 Immobilien für Einzelhandel & Industrie in Nordamerika und Europa.

Weyenhaeuser besitzt 16 Millionen Morgen Wald.

Mid-America Apartment Communities besitzt 100.000 Wohneinheiten.

 

Alternative Dividendenrendite

Dividendenrenditen berechnet man üblicherweise, indem man die Dividende durch den Aktienkurs teilt. Ich investiere 100 Euro und erhalte 4 Euro Dividende im Jahr, macht 4%.

Heute mache ich das ein wenig anders, um herauszustellen dass nicht nur die Ausschüttungsquote in % vom Gewinn bei Immobilienunternehmen höher ist (üblicherweise 90-100%), sondern auch die Umsatzrendite.

Dafür schauen wir auf die Dividende geteilt durch den Umsatz, d.h. wie viel von den Einkünften landet ausgeschüttet beim Aktionär.

Blicken wir zunächst auf die Werte von anderen Unternehmen, in die vor allem aufgrund ihrer Stabilität, ihrer hohen Ausschüttungsquoten und ihres stetigen Dividendenwachstums investiert wird.

• 10% – 3M
• 8% – AT&T
• 21% – Coca-Cola
• 10% – Colgate-Palmolive
• 12% – Johnson & Johnson
• 15% – McDonalds
• 11% – Procter & Gamble

Nun zu den größten Unternehmen im VNQ.

• 20% – American Tower
• 34% – Crown Castle
• 40% – Prologis
• 15% – Equinix
• 51% – Simon Property
• 57% – Public Storage
• 28% – Welltower

Mein Dividenden-Einkommen wird 2020 einen ordentlichen Sprung machen.

 

Weitere Überlegungen zum Kauf

Kritiker von Investitionen in Branchen-ETFs argumentieren, die Branchen-Gewichtung eines marktbreiten Indizes wie dem MSCI World bildet stets die aktuellen Werte ab und sie wollen nicht darauf wetten, dass einzelne Branchen über- oder untergewichtet sind.

Dem halte ich entgegen, dass der aktuelle Anteil von Immobilienunternehmen im S&P 500 mit ca. 3% bei weitem nicht den Wertschöpfungsanteil der gesamten Volkswirtschaft abbildet. Sehr, sehr viele vermietete Immobilien & Grundstücke sind entweder nicht in der Hand privater Unternehmen, oder sie sind zwar privat aber eben nicht börsennotiert.

In Deutschland hatte die Immobilienwirtschaft (inkl. Architekten, Planer, Kreditgeber, Berater & Bauunternehmen) 2018 einen Anteil von 19% an der Gesamtwertschöpfung. (Quelle)

Zudem erzielen die Unternehmen Mieteinnahmen aus allen Branchen. Wenn es in 30 Jahren keine Shopping-Malls mehr gibt, weil wir nur noch online einkaufen, dann kommen eben Rechenzentren, Seniorenheime, Selfstorage-Anlagen & Unterhaltungseinrichtungen auf diese Grundstücke. Oder Startplätze für Touristen-Flüge ins All.

Ich denke, wenn man wie ich 95% des Vermögens in Aktien hält, ist ein Immobilienaktien-Anteil von 10-20% nicht vollkommen idiotisch. Zumal es bei den meisten Deutschen eher so aussieht, dass 70-100% ihres Vermögens in einer (!!!) Immobilie steckt statt über Hunderttausende weltweit verteilt.

Weitere Überlegung: Dividenden motivieren mich enorm. 2019 gingen 38 Dividendenzahlungen auf meinem Konto ein. Starbucks-Dividenden finanzieren meinen Kaffeekonsum, Disney-Dividenden meine Kinobesuche, Nike-Dividenden meine Schuhkäufe und so weiter. Allerdings betrug meine Dividendenrendite (Dividenden 2019 geteilt durch Depotwert Ende 2019) bisher nur 1,1%.

Zur Bewertung:
Da der Kaufpreis von Immobilien bis auf 0€ abgeschrieben wird und Abschreibungen gewinnsenkend wirken, bewertet man Immobilienunternehmen nicht anhand des KGV, sondern man teilt den Kurs durch die Funds from Operations (FFO). Dieser Quotient liegt für US-Immobilienunternehmen derzeit bei etwa 20 bis 22, was etwas über dem langjährigen Mittelwert liegt. Da Preis & Wert von Aktien, Immobilien & Immobilienaktien auch immer von den alternativen Geldanlageformen abhängen, und Anleihen & Festgeld derzeit historisch grottenschlecht dastehen, ist eine jetzige Investition in US-Immobilienaktien sicher kein Fall für die Irrenanstalt.

Hier verdeutlicht: 10-jährige US-Staatsanleihen haben vor nicht allzu langer Zeit noch 5 bis 7 Prozent pro Jahr abgeworfen. Dadurch waren US-Immobilienaktien unattraktiver als heute. Das sollte man bedenken, wenn man heute über die Preise von Immobilienaktien spricht.

(Quelle)

 

Fazit

Kevin Kühnert, stellvertretender Bundesvorsitzender der SPD, sagte: „Mit welchem Recht hat jemand mehr als 20 Wohnungen? […] Ich finde nicht, dass es ein legitimes Geschäftsmodell ist, mit dem Wohnraum anderer Menschen seinen Lebensunterhalt zu bestreiten […] Konsequent zu Ende gedacht, sollte jeder maximal den Wohnraum besitzen, in dem er selbst wohnt. […] Ohne Kollektivierung ist eine Überwindung des Kapitalismus nicht denkbar.“

Auf Facebook fand ich eine passende Antwort (ich glaube von Felix Leidecker): „Ich komme gerade vom Bäcker. Und Freunde, was soll ich sagen? Ich bin entsetzt! Ich bin richtig sauer! Ob Ihr es Euch vorstellen könnt oder nicht: Dieser Typ besitzt doch tatsächlich mehr Brezeln, als er selbst überhaupt essen kann! Und was macht dieser Kapitalist? Er verkauft die anderen mit Gewinn und macht somit Profit mit meinem Hunger! Gegen diese himmelschreiende Ungerechtigkeit muss etwas geschehen, Laugengebäck muss kollektiviert werden! Kevin Kühnert, übernehmen Sie!“

Ebenfalls köstlich (von Johannes Lohmeyer): „Lieber Kevin, als jemand, der mehr als 20 Wohnungen hat, beantworte ich Deine Frage gerne: Ich habe bereits in Deinem Alter damit angefangen, in Wohnungen zu investieren. Weil ich im Gegensatz zu Dir mit Arbeit Geld verdient und nicht nur das Geld anderer Leute umverteilt habe. Mein Recht am Eigentum dieser mehr als 20 Wohnungen begründet sich auf notariell beglaubigten Kaufverträgen, Grundbucheinträgen, der Bedienung von Hypotheken und dem Bezahlen des Hausgelds. Aber das sind Fakten, mit denen ich Dich jetzt nicht belästigen möchte. Deine Karriere ist vorgezeichnet: Du wirst über Deinen Juso-Job schnell eines der wenigen Mandate bekommen, die die SPD überhaupt noch erzielt. Und womöglich dann viele Jahre auf meine Kosten als Steuerzahler leben. Das alles gönne ich Dir. Aber ich habe keinerlei Bock darauf, von Typen wie Dir dafür beschimpft zu werden, dass ich mir im Gegensatz zu Dir aus eigener Kraft einen bescheidenen Wohlstand aufgebaut habe. Und ich glaube, das geht gerade ganz vielen Menschen in Deutschland genauso.“

Die Aussage vom Herrn Lohmeyer ist ein schönes Schlusswort. Ich versuche es nun ähnlich, nur ohne mächtigen Fremdkapital-Hebel, dafür stärker diversifiziert und über verbriefte Anteile.

Kapitalismus pur – und ich liebe es!

(Foto aufgenommen von mir auf dem Empire State Building)

29 Gedanken zu „Warum ich jetzt von Hunderttausenden Mietern bezahlt werde

  1. Hallo Stefan,
    auch ich interessiere mich für den VNQ, in weiterer Folge VOO, etc.
    Leider sind diese US ETF’s bei meinem Broker (Flatex) nicht handelbar.
    Wie hast du es geschafft, diesen ETF zu kaufen bzw. bei welchem Broker bist du?
    Danke Kurt

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  2. Hi Stefan!
    Ja, diesen ETF hätte ich auch gerne, wenn ich denn wüsste wo er zu bekommen ist…justETF listet ihn nicht und auch bei meinem broker gibt es ihn nicht.
    Bitte gib mir Bescheid wo man diesen ETF bekommen kann.
    LG LeCat (österreichischer Privatinvestor, der bereits FIRE ist)

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    • Hi! Glückwunsch zum FIRE 🙂

      Ja, merkwürdig dass ein ETF, in den 37 Milliarden Dollar investiert sind, der an deutschen Handelsplätzen handelbar ist und der 16 Jahre alt ist, nicht unter den 993 Aktien-ETFs auf JustETF auftaucht.

      Schau mal oben, was ich Kurt geantwortet habe.

      Viele Grüße

      PS: Vielleicht gibt es alternativ den Schwab US Reit ETF bei deinem Broker? Der hat sogar nur eine TER von 0,07%.

      Ich hatte bei Consors die ISIN in das Suchfeld im Order-Bereich eingegeben und dann hat er ihn gleich gefunden.

      ISIN (VNQ): US9229085538
      ISIN (Schwab): US8085248479

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  3. Hallo Stefan!
    Vielen Dank für Deine schnelle Antwort.
    Mein Broker ist die Hello Bank=BNP-PARIBAS…leider bekomme ich bei beiden ISIN’s kein Ergebnis, aber ich habe mir diesen ETF mal in meine Beobachtungsliste-Investment gepackt, wird wohl irgendwann mal auch für mich handelbar werden, denn die Produktbeschreibung finde ich wirklich sehr interessant…Glückwunsch zu Deinem Investment, allerdings muß man bei den REIT’s schon ziemlich aufpassen, denn ich habe z.B. American Tower als Einzelposition und plötzlich werden ziemliche Kosten (> als Dividende) abgebucht…das sind dann Kosten, die dem REIT z.B. wegen der Grundsteuer anfallen und die dann gnadenlos an Dich weitergereicht werden und Du findest selbst auf der homepage des Unternehmens nichts aussagekräftiges dazu…habe gerade OMEGA HEALTHCARE deswegen verkauft….Dividende=120€, Kosten 140€, d.h es bleibt nur die Kurswertsteigerung. Der Vanguard-ETF wird das wohl abfedern….

    LG LeCat

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  4. VNQ fällt als US-ETF klar unter die Mifid-II-Regelung und ist eigentlich ein Europa nicht handelbar, da keine PRIIP-Dokumente vorliegen. Die zeitweilige Handelbarkeit bei einzelnen Brokern beruht dann auf temporären Fehlern derselben. Ein längerfristiges Nachkaufen scheint nicht gewährleistet. Schade, da sehr attraktive US-ETFs wie dieser damit aus dem Investitionsraum wegfallen.

    Zum VNQ gibt es übrigens im Sinne einer weltweiten Diversifikation auch das Gegenstück VNQI (Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF).

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    • Ok, danke für die Info! Hier habe ich gerade einen guten Artikel dazu entdeckt: https://www.justetf.com/de/news/etf/etfs-aus-den-usa.html
      Scheinbar drückt die Aufsicht bei Privatanlegern ab 500.000 Euro Depotwert ein Auge zu 🙂

      Ich finde, es ist eine schwachsinnige Regel, dass jeder in der EU handelbare ETF ein Basisinformationsblatt im gleichen Format einreichen muss. Wenn ich eine Tüte Chips bei Aldi kaufe, und außen steht weder die Geschmacksrichtung drauf, noch die Zutaten, dann kann ich mich zu Hause nicht beklagen dass es nach Paprika schmeckt. Ein solches Produkt wird am Markt nicht bestehen und automatisch verschwinden. Würde sich die EU darauf einlassen, bräuchte sie allerdings weniger Bürokraten – und das geht natürlich nicht 😦

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  5. Klingt auf jeden Fall sehr interessant. Ich hab schonmal irgendwo darüber gelesen, aber hatte auch Schwierigkeiten, den zu finden.
    Gibt es irgendwo die Möglichkeit, ein Performance Chart von dem VNQ mal gegen einen MSCI World zu halten oder vielleicht den iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF?
    Irgendwie finde ich so wenig Informationen über den VNQ um den ruhigen Gewissens zu kaufen

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  6. Moin Stefan,

    die Veränderungen Deiner Denkweise ist schon sehr interessant. Mittlerweile machst Du ja dieselben mentalen Verrenkungen wie andere Dividendenmenschen:

    – Die Dividende von dort finanziert mir dies, die Dividende von der anderen Firma hingegen finanziert mir jenes und die ganz andere Dividende heißt Egon und wird reinvestiert.
    – Du hast sogar eine Dividendenrendite und die steigert sich immer weiter. Wow! Womöglich steigert sie sich mit der Steigerung des investierten Kapitals?
    – Und schließlich wird ein Investment (Aktien) mit einem Konsumartikel (Chips) verglichen.

    Bei ungebremster Fortentwicklung hast Du bald einen Schnürsenkelhersteller, von dessen Dividenden Du Dir Schnürsenkel kaufst.
    Dann wirst Du vor dem Einschlafen überlegen, von welchem Geld Du eigentlich Deine Bettwäsche gekauft hast. War es dieses Geld oder war es jenes Geld?!
    Schließlich wirst Du in der Lage sein, das Wort „Dividenden“ dreimal in einem Satz unterzubringen.

    Lasse es nicht soweit kommen. Und lass Dir nichts vermiesen!

    Gruß: Sven

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    • Hallo Sven,

      ich bin gerührt von deiner Sorge um mich.

      Ich denke, aus dem Beitrag kann man herauslesen, dass ich nicht aufgrund der Dividenden in den VNQ investiert habe. Es gibt Immobilien-ETFs mit weitaus höheren Dividendenrenditen. Darüber hinaus gibt es Hochdividenden-ETFs. Meine Einschätzung aus 2016, dass Dividendenstrategien irrational sind, hat sich nicht geändert: https://stefansboersenblog.com/2016/11/05/dividenden-strategie-selbstbetrug/

      Wie meinem Beitrag zu entnehmen ist, haben US-Equity-REITs den S&P 500 in den letzten 20, 25, 30, 40 und 47 Jahren outperformt. Den Nasdaq Composite, den Dow Jones und den Russell 2000 haben sie in all diesen Zeiträumen outperformt. (alle 5 inkl. Dividenden)

      Dazu kommt Folgendes:
      REITs performen schlechter als andere Immobilienaktien, da sie strengere Vorschriften einhalten müssen (bspw. zur Ausschüttung). Die Outperformance des dem VNQ zugrunde liegenden MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index (der sich nicht auf REITs beschränkt) gegenüber dem S&P 500 Total Return Index dürfte also sogar noch höher gewesen sein über die letzten 20, 25, 30, 40 und 47 Jahre.

      (Nichtsdestotrotz denke ich nicht, dass hier noch einmal 12% pro Jahr drin sind in den nächsten 47 Jahren.)

      Viele Grüße

      PS: Wie sieht denn deine Vermögens- bzw. Portfoliozusammensetzung aus? Wenn du nur halb so rational bist wie du glaubst, dann können wir einiges von dir lernen.

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      • Lieber Stefan,

        das mit der „schlechten Performance von REITS“ ist nicht ganz richtig, zumindest in den vergangenen 20 Jahren. Oder lieg ich da falsch?
        Siehe: https://awealthofcommonsense.com/2020/01/asset-allocation-quilt-redux/

        @all:
        Wenn euch deutsche Broker den Handel mit VNQ verwehren, warum nicht zu Lynx Broker (d.h. Interactive Brokers) wechseln: Deutsches Frontend, guter Support, weltweiter Handel, Dividenden werden nicht direkt versteuert und können länger weiterarbeiten, aber 2k € Mindesteinlage (bar oder Wertpapiere).

        Grüße.

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        • Hallo Christian,

          meine Aussage (REITs < andere Immobilienaktien) wird dort gar nicht überprüft, oder habe ich etwas übersehen?

          Bist du zufrieden bei Lynx? Gibt es dort Kontoführungsgebühren, Depotgebühren, Dividendengebühren, Depotwechselgebühren, Negativzinsen oder andere Schweinereien?
          Wie ist der Kundenservice?
          Welche (deutschen) Handelsplätze werden angeboten?
          Da es sich nicht um keine Bank handelt, wird der Handel dort weniger stark kontrolliert?

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  7. Die Preisinformationen bei Lynx sind sehr unübersichtlich und beantworten die Fragen von Stefan nicht. Was ist mit Dividendeneinbuchungen, Negativzinsen usw. . Dazu findet man nichts.

    Auch bei Flatex gibt es keine Depotgebühren. Nur Gebühren von 0,1% auf die eingelagerten Papiere und Negativzinsen, Informationen, die man erstmal auf der Flatexseite suchen muss.

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    • Hallo diver,

      zunächst mal sind „Wie entscheidet Lynx ob sie einen ETF anbieten“ und „Für welche ETFs bietet der jeweilige Fondsanbieter die Basisinformationsblätter im von der EU gewünschten Format an“ zwei ganz unterschiedliche Fragen.

      Ich kann mir nicht vorstellen, dass Lynx entscheidet, einen ETF mit Fondsdomizil USA nicht anzubieten, wenn das Dokument korrekt eingereicht wurde.

      Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass dieses Dokument generell für alle ETFs mit Fondsdomizil USA nicht vorliegt. Das entscheidet die jeweilige Fondsgesellschaft individuell.

      Aber um deine Frage nach einer Alternative mit Fondsdomizil Europa zu beantworten: Ich glaube JustETF listet nur solche ETFs. Du brauchst dort also nur nach Immobilienaktien-ETFs filtern, was ich hier schon mal für dich gemacht habe: https://www.justetf.com/de/find-etf.html?assetClass=class-realEstate&groupField=none&sortField=fundSize&sortOrder=desc
      Natürlich ist der abzubildende Index nicht bei allen 25 ETFs derselbe wie beim VNQ. Außerdem ist die TER bei allen 25 ETFs höher und das Fondsvolumen bei allen 25 ETFs geringer.
      Die Bezeichnung „UCITS“ sollte ein klares Indiz dafür sein, dass das Dokument vorliegt. In diesem Fall sollte auch die Teilfreistellung erfolgen, sofern Lynx das für dich machen möchte. Consors macht das.

      Viele Grüße
      Stefan

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      • Hallo Stefan,
        vielen Dank für Deine schnelle Antwort.
        Ein Anruf bei Lynx hat ergeben, dass der Grund tatsächlich in diesem nicht vorhandenen Formular liegt. Es sei denn, man ist Großinvestor, dann geht das auch ohne dieses Formular. Schon komisch – dann gilt das Gesetz nicht?
        Danke auch für den Link. Als Neuling bin ich gerade dabei meine paar Kröten weit gestreut und sinnvoll in Sicherheit zubringen.
        Da werde ich wohl, was Immobilien angeht, auf den 1. ETF in dieser Liste setzen.
        Viele Grüße,
        diver

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  8. Hab gerade mal geschaut, den VNQ/US9229085538 kann ich bei IngDiBa und Onvista kaufen (sogar per Direkthandel ohne teure Börsengebühren), bei Interactive Brokers jedoch nicht. Bei letzterem Broker müsste ich mich als professionellen Kunden einstufen lassen, das hat jedoch andere Nachteile.

    Eine für mich erstaunliche Nachricht.

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