Unter meinen 215 Blogbeiträgen werdet ihr keinen finden, in dem es um Gold, P2P, Optionsstrategien, Kryptowährungen, Staatsanleihen oder Eigentumswohnungen geht, denn ich schreibe nur über Themen, für die ich mich selbst begeistere.

So auch heute, denn ich denke darüber nach, mein Portfolio nach fünf Jahren um einen Immobilien-ETF zu erweitern.

Vor acht Monaten investierte ich erstmals in einen ETF, der inzwischen einen Portfolioanteil von 22% erreicht hat, jedoch nur einen geringen Immobilienanteil von 3% aufweist (als REIT geführte Unternehmen).

Nach einiger Recherche ist der Kandidat für meinen zweiten ETF der iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF. Der Fonds bildet den Index FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+ ab.

Mit anderen Worten: Er investiert weltweit in börsennotierte Immobiliengesellschaften aus Industrieländern, für die eine Dividendenrendite von mindestens 2% für die jeweils folgenden 12 Monate geschätzt wird. Kurz zu den Fakten:

• Fondsgröße: 2,7 Mrd. EUR
• Anzahl Unternehmen: 308
• Replikationsmethode: physisch mit vollständiger Replikation
• Gesamtkostenquote: 0,59 %
• Tracking Differenz letzte 5 Jahre: 0,02 %
• Volatilität letzte fünf Jahre: 13% (ebenso beim iShares MSCI World UCITS ETF)
• Dividendenrendite aktuell: 3,4 %
• Ausschüttung: quartalsweise
• Performance seit Auflage (2006): ca. 5 % pro Jahr, also ein wenig schwächer als der iShares MSCI World UCITS ETF (beide inkl. Dividenden)

Über Jahrzehnte betrachtet performen REITs besser als alle anderen Unternehmen zusammen, zumindest liegen für den US-Markt genügend Daten vor, um eine Aussage darüber zu treffen (hier sowie hier und hier).

Die geografische Verteilung der 308 Unternehmen des ETFs nach Hauptsitz (also nicht zwangsläufig nach Lage der Immobilien) sieht wie folgt aus.

Über die verschiedenen Immobilien-Sektoren ist der ETF so aufgeteilt:

Kurz zu den fünf größten Unternehmen im ETF:

• ProLogis (Anteil 3,4%) ist ein 1983 gegründeter Eigentümer, Betreiber und Entwickler von Gewerbeimmobilien, konzentriert sich auf globale und regionale Märkte in Nord- und Südamerika, Europa und Asien. Auf Basis der eigenen und gemanagten Objekte verfügt es über Immobilien und Entwicklungsprojekte in Höhe von insgesamt mehr als 63 Millionen Quadratmeter in über 20 Ländern. Diese Immobilien werden an rund 5.200 Kunden vermietet, darunter zahlreiche Transportunternehmen und Einzelhändler. Der Umsatz lag 2018 bei 2,8 Mrd. USD, die Umsatzrendite bei 67% (!) vor Steuern, die Eigenkapitalquote bei 63% und die 10-Jahres-Umsatzsteigerung bei 15% pro Jahr.

 

• Simon Property Group (3,3% Anteil) ist ein 1993 von den Simon-Brüdern gegründeter Real Estate Investment Trust (REIT), der Einzelhandelsobjekte und Shopping Malls besitzt und verwaltet. Der größte Shopping Mall Betreiber der USA hilft seinen Kunden, ein passendes Gewerbeobjekt zu finden und deckt zudem die Bereiche Leasing, Entwicklung, Management und Marketing ab. Allein in den USA und Puerto Rico zählen mehr als 300 Objekte zum Besitz der Gruppe. Hinzu kommen Beteiligungen in Japan, Südkorea, Mexiko, Malaysia sowie Europa, wo man 20% am dort zweitgrößten Betreiber von Einkaufszentren, Klépierre S.A., hält. Der Umsatz des Familienunternehmens betrug 5,7 Mrd. USD in 2018, die Umsatzrendite 51% (!) vor Steuern, die Eigenkapitalquote 11% und die 10-Jahres-Umsatzsteigerung 4% pro Jahr.

 

• Zu Public Storage (2,4% Anteil) aus dem Bereich Self Storage hatte ich hier 2017 bereits alles Wichtige geschrieben. Ganz klar einer meiner Lieblinge im Depot.

 

• Welltower (2,2% Anteil) ist ein 1970 gegründeter REIT, der hauptsächlich in Seniorenwohnungen, betreute Wohngemeinschaften, Reha-Kliniken und medizinische Bürogebäude investiert sowie in Krankenhäuser und andere Gesundheitsimmobilien außerhalb der USA. Der Umsatz lag 2018 bei 4,6 Mrd. USD, die Umsatzrendite bei 9% vor Steuern, die Eigenkapitalquote bei 51% und die 10-Jahres-Umsatzsteigerung bei 24% pro Jahr.

 

• AvalonBay Communities (1,9% Anteil) – ein 1978 gegründeter REIT – besitzt und betreibt Mehrfamilien-Gemeinschaften vor allem an der Ost- und Westküste der Vereinigten Staaten. Der Fokus liegt auf den Metropol-Gebieten. AvalonBay besitzt oder hält eine direkte oder indirekte Beteiligung an mehr als 250 operativen Apartmentgemeinschaften mit über 78.000 Apartmenthäusern. Es handelt sich um den viertgrößten Eigentümer von Wohnungen in den USA. Der Umsatz lag 2018 bei 2,3 Mrd. USD, die Umsatzrendite bei 43% (!) vor Steuern, die Eigenkapitalquote bei 58% und die 10-Jahres-Umsatzsteigerung bei 10% pro Jahr.

 

Zunächst mal zu den Vorteilen einer Investition in diesen ETF.

Ich würde mein Risiko breiter streuen und meine Vermögensschwankungen reduzieren.

Ich hätte Freude daran, (indirekt) Einkünfte aus der Vermietung einer so breiten Palette an Immobilien zu erzielen wie Privatwohnungen, Bürogebäude, Einzelhändler, Industrieobjekte, Gesundheits- und Pflegeimmobilien, Einkaufszentren, Hotels, Fitnessstudios, Kinos, Studentenwohnheime, Lagerhallen oder Datencenter.

Da REITs mindestens 90% ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten müssen, ist die Dividendenrendite hier mit 3,4% doppelt so hoch wie bspw. bei MSCI World ETFs mit aktuell ca. 1,7%. Meine seit Jahren kontinuierlich steigenden Dividenden motivieren ungemein.

Zudem genießen REITs beträchtliche Steuervorteile. Normale Unternehmen zahlen zunächst Steuern auf ihre Gewinne und können dann vom Rest einen Teil ausschütten und einen Teil behalten. REITs dagegen zahlen zuerst die Dividende (in der Regel 90-95% der Gewinne) und dann wird der nicht ausgeschüttete Teil der Gewinne besteuert. So ist es in den USA. In Deutschland sind REITs sogar ausnahmslos von Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit.

 

Nun zu den Nachteilen.

Die angesprochenen Dividenden bieten auch einen Nachteil, sofern man sie, wie in meinem Fall, reinvestieren will: Je höher die Dividendenrendite, desto höher die Einkünfte die sofort besteuert werden. Der Vorteil der Steuerstundung wird kleiner.

Gewinne aus der Vermietung an Privatpersonen zu erzielen, ist nicht nur hier in Berlin (dort aber besonders) verpönt. Es besteht die Gefahr, dass Regierungen den Vermietern weitere Steine in den Weg legen.

Ihr Wohl hängt nicht nur von der Politik ab, sondern auch stark von den Banken, da REITs häufig mit hohem Fremdkapitalanteil arbeiten.

Die Gesamtkostenquote des ETFs ist mit 0,59% nicht gerade günstig verglichen mit meinem S&P 500 ETF mit 0,07%.

 

Abschließend noch die Entwicklung des ETFs seit Auflage im Jahr 2006, im Vergleich zum MSCI World (beide inkl. Dividenden und unter Berücksichtigung der Gesamtkostenquote). Der MSCI World hat die Nase vorn. Allerdings waren Immobilienaktien zum Startpunkt im Herbst 2006 ziemlich heiß gelaufen.

Was meint ihr? Haltet ihr REIT – ETFs für ein attraktives Investment?